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杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法(试行)的通知

发布部门:杭州市人民政府 发布文号:杭政函[2014]35号
分类导航:房产土地 所属类别:地方法规规章
发布日期:2014-02-21 关键字:杭州市区村级留用地管理
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杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法(试行)的通知

杭政函[2014]35号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:

《杭州市区村级留用地管理办法(试行)》已经市政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

杭州市人民政府

二○一四年二月二十一日

杭州市区村级留用地管理办法(试行)

为深入推进征地制度改革,提高农民在土地增值收益中的分配比例,充分体现村级集体经济组织留用地(含开发性安置用地,以下简称留用地)资产价值,切实保障失地农民长远生计,根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(国土资发[2010]96号)、《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》(浙政发[2002]27号)等文件精神,结合我市实际,特制定本办法。

一、总则

(一)我市市区[包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济开发区、杭州之江度假区,下同]范围内留用地的管理适用本办法。

(二)本办法所称留用地是指以村级集体经济组织为单位,在城乡规划和土地利用规划确定的建设用地范围内,按照一定比例核定规模,给予相关优惠扶持政策,专项用于发展村级集体经济的土地。

(三)市政府成立杭州市村级留用地开发建设领导小组,办公室设在市国土资源局,负责协调市区留用地项目开发和管理工作。各区政府(管委会)根据本辖区实际情况,制定留用地开发和管理实施细则,编制年度开发建设计划,稳步推进留用地项目开发建设。

发改、城乡建设、财政、城乡规划、住房保障、国土资源、城管、审计、农业、工商等行政主管部门应当按照各自职责,对留用地项目建设进行指导、监督和管理。

二、留用地指标管理

(四)留用地指标是指因城市建设征收我市市区农村集体所有土地时,按建设项目征收农用地(不含林地,下同)面积的一定比例向被征地村核发的,由土地面积、等级、性质等要素构成的专项指标。

(五)市国土资源局负责留用地指标的核发、预支、调剂及使用等管理工作,以村为单位对留用地指标建卡造册,实行动态台账管理。

(六)城市建设征收我市市区撤村建居村集体所有土地时,按建设项目征收农用地面积的10%核发留用地指标。杭州高新开发区(滨江)留用地指标核发按该区原有政策执行。

(七)开发性安置用地和村级集体拆复建用地指标统一按留用地指标核发、管理和使用。

市级及以上的交通、市政、绿化、水利等基础设施项目及保障性安居工程项目征收非撤村建居村土地,经市政府批准采取开发性安置的,按照征收农用地面积的10%核发留用地指标。

市级及以上重点工程中城市基础设施建设项目征收的土地,需拆迁具有合法产权的村集体全资非住宅用房,且按照单倍重置价补偿的,可按照土地面积核发留用地指标。土地原用途为商业或综合的,其指标享受土地出让收入核拨政策;土地原用途为工业的,其指标不享受土地出让收入核拨政策。

原已核发未使用的开发性安置用地指标按原指标性质转为留用地指标录入留用地指标卡;原已核发未使用的拆复建用地指标按照前款原则转为留用地指标录入留用地指标卡。

杭州高新开发区(滨江)开发性安置用地和拆复建用地指标核发、管理和使用按该区原有政策执行。

(八)留用地指标实行一村一等级制度,其土地等级按村级集体经济组织农用地所在的最高土地等级确定。

(九)在1998年市委、市政府开展撤村建居改革试点工作后撤销建制的行政村,其历年核发享受土地出让收入核拨政策的留用地及开发性安置指标总量不足15亩的,经市国土资源局核准,可一次性补足至15亩指标,补差指标享受土地出让收入核拨政策。

(十)非撤村建居的行政村,未核发过开发性安置指标或核发开发性安置指标不足15亩的,因本村集体经济发展需要经申请可一次性预支15亩留用地指标,待实际可核发留用地指标时进行抵扣。该指标仅限于在本村范围内使用,不得向外调剂;今后撤村建居征地时需按开发性安置方式实行征地补偿。撤村建居后,按本办法第六条的规定核发留用地指标。

(十一)建设项目征收位于萧山、余杭、富阳等行政区界内的“飞地”时,由被征地撤村建居村提出申请,经市国土资源局批准,可对所涉农用地核发留用地指标。

(十二)留用地指标预支是指撤村建居村的村级集体经济组织因项目建设需要,在撤村建居土地利用现状调查测绘成果通过验收后,按该村剩余农用地面积的比例提前核拔一定数量的留用地指标。

撤村建居村留用地指标预支比例以撤村建居调查测绘成果为基准,测绘农用地面积200亩以上的,按应核发10%留用地指标总数的30%进行预支,但预支的留用地指标原则上不超过30亩。撤村建居村已预支的留用地指标按实际征地面积完成抵扣后,可按剩余农用地面积再次预支。

以撤村建居调查测绘成果为基准,撤村建居村剩余农用地面积不足200亩(含)的,可由村集体经济组织申请一次性核发剩余留用地指标,经所在区国土分局、区政府审核,与市国土资源局签订一次性核发剩余留用地指标协议后,市国土资源局对该村剩余农用地一次性核发留用地指标。

(十三)留用地指标调剂是指在同一城区范围内,不同的村级集体经济组织之间进行留用地指标相互流转。

留用地指标调剂只能在同一城区范围内进行,调剂指标应征得指标拥有方的村民(或社员、股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或社员、股民)代表同意,并由所在乡镇(街道)政府(办事处)、国土分局确认,报市国土资源局审核同意。

(十四)留用地指标调剂或跨土地等级使用时,不同的土地等级应进行指标折算,每调整一个等级,留用地指标按10%比例相应增减。本村留用地指标在本村范围内使用的,根据留用地项目所在土地等级计缴土地出让金,不再进行等级折算。留用地指标调剂到外村使用的,本村范围内不得再允许外村留用地项目落地。

三、留用地指标使用

(十五)村级集体经济组织开发留用地项目,应持留用地指标卡依法向发改部门申请对留用地项目进行立项审批。

(十六)市城乡规划主管部门应会同各区政府(管委会)、发改、国土资源等部门依法编制留用地专项规划并与控规做好衔接。

(十七)留用地项目使用留用地指标数量根据城乡规划主管部门确定的实际用地范围和土地所在等级经实测后进行核定。留用地项目签订土地出让合同后,由市国土资源局根据实际出让土地面积和土地等级核减相应的留用地指标并变更留用地指标卡登记内容。

(十八)留用地指标可以用于原村级集体二三产企业项目的折抵,以联席会议形式,经相关职能部门以及区政府(管委会)会审,审核同意的,可通过补办出让方式完善用地手续。

(十九)村级集体经济组织现有留用地指标无法满足留用地项目建设,且无法预支和调剂的,指标缺口数量占项目实际用地面积5%以内且不超过3亩的,不足部分指标可按该项目实际用途土地市场现行评估价的100%缴纳款项后补足缺口。

(二十)对尚未落地或无法落地的留用地指标,经村民(或社员、股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或社员、股民)代表同意,可由所在区政府(管委会)进行货币化收购,指标收购价格由各区政府(管委会)与被收购指标村协商确定。享受土地出让收入核拨政策的留用地指标,其收购价格可参考指标土地等级容积率2.5时的商业用地基准地价的55%确定;不享受土地出让收入核拨政策的指标,其收购价格可参考指标土地等级容积率2.5时的商业用地基准地价的25%确定。

四、留用地项目用地管理

(二十一)留用地项目可采取自主开发、合作开发、统筹开发、项目置换物业方式开发或留用地货币化处置。具体方式的选择应经村民(或社员、股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或社员、股民)代表同意,报所在乡镇(街道)政府(办事处)审核并报区政府(管委会)批准。

(二十二)村级集体经济组织选择自主开发的留用地项目,在具备土地出让条件后,由村级集体经济组织出具不对外合作开发的书面承诺,按照国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(国土资发[2006]114号)规定的程序办理协议出让手续。

(二十三)村级集体经济组织选择合作开发的留用地项目用地,一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。由各区政府(管委会)根据项目所在村的具体情况提出合作开发的出让条件,经市国土资源局审核后报市政府批准。村级集体经济组织与合作方组建项目公司联合开发的,村级集体经济组织所占股份应不低于51%。

以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目,村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产和地下空间51%的建筑面积,且不得分割转让和销售;合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售,需办理预售许可手续的,项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请。

(二十四)区政府(管委会)认为需统筹开发的留用地项目,可由区政府(管委会)协调,统筹村级集体留用地指标,统一开发建设。

多家村级集体经济组织联合自主开发建设的,按国土资发[2006]114号文件规定以联合建房形式办理协议出让手续。项目建成后各村级集体经济组织按合作比例进行析产后取得相应物业,可独立办理房产及相应的土地登记手续,并允许分层分幢转让所持有的不超过49%的物业。

多家村级集体经济组织联合对外合作开发建设的,集体经济组织占项目公司的股份比例、收益分成不得低于51%,并按本办法第二十三条规定公开出让。项目建成后,村级集体经济组织总计应持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产和地下空间51%的建筑面积,且不得分割转让和销售。但多家村级集体经济组织之间可按不低于其在合作公司中所占股权比例进行析产,并独立办理房产及相应的土地登记手续,但对各自的房产不得进行分割转让。

统筹开发的留用地项目可委托区政府(管委会)指定的国有公司或统一招商确定的单位进行开发建设。各村级集体经济组织负责提供留用地指标和土地,承担相应的开发建设资金,并获取相应比例的物业产权。国有公司或统一招商确定的单位负责项目的开发建设和建成后的运营管理,并承担相应的权利和义务。

(二十五)村级集体经济组织选择项目置换物业开发的留用地,一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。土地出让时根据项目实际情况合理确定出让起价并锁定,以项目建成后无偿移交村级集体经济组织物业面积为标的,无偿移交物业面积最多者为地块竞得人。

无偿移交的物业面积原则上不低于总建筑面积的51%。移交村级集体经济组织的物业不得分割转让和销售。无偿移交物业的面积、位置、建设标准、移交时间等由所在区政府(管委会)监督实施。无偿移交物业产生的税费由地块竞得人承担。

无偿移交物业起拍面积应委托有资质的评估机构对地块整体价值及开发成本进行评估后,将无偿移交物业起拍面积、物业位置、建设标准、移交时间等要求作为土地出让条件,经本办法第二十一条规定的程序批准后报市国土资源局,市国土资源局编制出让方案报市政府批准后公开出让。

(二十六)村级集体经济组织选择“留用地货币化处置”的留用地项目,由村级集体经济组织提供留用地指标和土地,指定做地机构收储后按城市规划确定的土地用途公开招标、拍卖或挂牌出让。

五、留用地项目监管

(二十七)市级各部门应按照“谁审批、谁监管”的原则,严格留用地项目审批,做好项目批后监管工作,严肃查处留用地开发建设过程中存在的违法违规行为。

(二十八)留用地项目的开发建设应严格按照规范执行,市城乡建设、城乡规划主管部门应严格做好留用地项目的方案设计审查、施工许可等工作,严禁出现类住宅户型的设计,对违反规定的设计、施工行为依法进行查处。

(二十九)留用地项目建成后,村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益,严禁通过“以租代售”形式变相转让留用地项目。

市住保房管局应对留用地项目的房产经营及物业管理进行指导和监管,会同相关部门对违规销售(或转让)、以租代售等行为依法进行查处。

(三十)市工商、住房保障、城管执法等部门负责监督管理留用地项目的广告宣传,依法对违规进行房地产销售的广告宣传行为进行查处。

(三十一)留用地项目依法签订出让合同后,原则上不得改变合同约定的土地使用条件。土地复核验收时认定经批准改变合同约定的土地使用条件的,应签订土地出让合同补充协议,相应调整土地出让金或出让年限。应当补缴的土地出让金计算公式为:

应当补缴的土地出让金=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下土地使用权市场价格。

(三十二)留用地不得用于除村级集体经济组织、本留用地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。如留用地项目确需实施抵押,必须在村级集体经济组织范围内进行公告,经本办法第二十一条规定的程序批准,并由所在区政府(管委会)监管下实施。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设,不得用于其他建设和投资。

六、留用地项目产权登记及转让管理

(三十三)村级集体经济组织按本办法规定持有不得转让的房产及相应的土地使用权应作为单一产权进行登记,并在土地使用权证书中注明“属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分,不得分割、不得转让”。

(三十四)协议出让的留用地项目允许转让部分只能按幢或层分割转让,不得按间或套分割转让。允许转让部分,每个楼层的土地使用权证书中均注明“不得按间或套转让,不得办理分割登记”。

(三十五)村级集体经济组织持有的允许转让的物业进行转让时,应在产权交易机构公开转让或协议转让,转让价格应委托有资质的中介机构进行评估。

转让物业的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况,应在村级集体经济组织范围内进行公告,并经本办法第二十一条规定的程序批准,并由村级集体经济组织出具同意转让的书面意见,依法办理房产、土地转让手续。

(三十六)以招标、拍卖或挂牌方式公开出让的合作开发留用地项目,《土地出让合同》约定的可转让部分可按规划批建的最小产权单元进行土地和房产登记。

(三十七)本办法实施前协议出让的合作开发留用地项目应在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后,方可按规定析产、转让。

村级集体经济组织和合作方可通过股权置换产权的方式,协商解决项目建成后物业分成问题。股权置换方案经本办法第二十一条规定的程序批准,村级集体经济组织、项目公司申请办理房产及土地转移登记手续时,市住保房管局、市国土资源局对项目公司的股权结构情况不再进行核查。

为确保村级集体权益,属村级集体部分的房产与相应的土地份额转移至村级集体经济组织名下后,项目公司可转让部分的房产方可进行转让。

(三十八)留用地项目建成后,在村级集体经济组织办理土地使用权和房屋所有权登记手续时涉及的税费,应当依法合理给予优惠和支持。税费中市本级提留部分,由市财政局以项目补贴形式核拨至村级集体经济组织,具体实施细则由市财政、税务部门另行制定明确。

七、留用地项目出让收入管理

(三十九)各区政府(管委会)要加强对留用地项目建设资金、核拨出让收入的管理。市、区审计、监察部门应加强对项目资金的监督和检查工作。

(四十)协议出让留用地项目,应按照国土资发[2006]114号文件的规定,按照项目所在土地等级的基准地价计缴土地出让金。

协议出让留用地项目,凡使用享受土地出让收入核拨政策指标的,其土地出让收入在扣除应上缴国家、省规定的提留资金后,剩余部分由市财政局核拨给项目所在区财政;使用不享受土地出让收入核拨政策指标的,其土地出让收入在扣除应上缴国家、省规定的提留资金后,剩余部分的45%由市财政局核拨给项目所在区财政。

(四十一)公开出让的留用地项目,按照成交价款计缴土地出让金。

公开出让的留用地项目,凡使用享受土地出让收入核拨政策指标的,其土地出让收入在扣除应上缴国家、省规定的提留资金及储备中心前期垫付的相关费用后,剩余部分由市财政局和储备中心核拨给项目所在区财政;使用不享受土地出让收入核拨政策指标的,其土地出让收入中45%的做地成本在扣除应上缴国家、省规定的提留资金及储备中心前期支付的相关开发成本后,剩余部分由市财政局和储备中心核拨给项目所在区财政。

(四十二)根据本办法第十九条规定补足留用地指标缺口所缴纳的出让收入不再核拨给村级集体经济组织。

留用地项目依法办理土地出让手续后,经批准改变土地使用条件补缴土地出让金的,出让金按本办法第三十一、三十二条规定收缴后,出让收入不再核拨给村级集体经济组织。

(四十三)各区财政局收到市财政局核拨的土地出让收入后,应按规定加强监督和管理。

核拨给村级集体经济组织的出让收入,必须经本办法第二十一条规定的程序批准后方可使用。核拨资金的使用须符合国家和省、市的有关规定。

八、附则

(四十四)国家和省对留用地开发建设有新规定的,按国家和省的规定执行。

(四十五)本办法自公布之日起30日后施行,由市国土资源局牵头组织实施。前发《批转市国土资源局关于加强杭州市区留用地管理暂行意见的通知》(杭政函 [2005]128号)、《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》(杭政办函[2008]183 号)、《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》(杭政办函[2009]209号)同时废止。本办法施行前已经签订《土地出让合同》的留用地项目,按《土地出让合同》相关约定执行。新出让项目按本办法规定执行,前发文件与本办法不一致的,以本办法为准。

萧山区、余杭区和五县(市)可结合本地实际制定相应政策。

(完)

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